Immobilier : pourquoi devenir propriétaire devient difficile en 2022 ?

Fini l’engouement de l’après confinement. Le marché de l’immobilier est de plus en plus morose. La faute à la hausse des prix, à la raréfaction des biens mis à la vente et à l’augmentation des taux d’intérêt. 

Une offre insuffisante

Alors que le nombre de transactions immobilières dans le neuf a baissé de 14% à la fin de l’année 2021 selon la Fédération du bâtiment, le prix du m2 continue quant à lui d’augmenter. Conséquence de la loi de l’offre et de la demande, les biens à la vente se raréfient contribuant ainsi à une hausse des prix. Sur l’ensemble du marché immobilier, la moyenne de cette hausse s’élève à +7%. Toutefois, dans certaines villes comme Rennes par exemple, elle atteint 19% dans l’ancien. Les candidats à l’accession doivent désormais revoir leur projet à la baisse pour boucler leur budget. Concrètement, cela signifie moins de surface habitable, un jardin plus modeste voire une simple terrasse.

La hausse du prix des matériaux

Dans le neuf, les professionnels justifient la hausse des prix par le surcoût des matériaux. Le ciment, l’acier, l’aluminium et la crise de l’énergie pèsent en effet plus lourd dans les coûts de construction du fait de la conjoncture internationale. Faire fonctionner des fours à gaz pour fabriquer des tuiles coûte par exemple 15 à 25% plus cher aujourd’hui. Au printemps 2022, il faut désormais ajouter +6% pour acquérir une maison neuve. Enfin, les professionnels incriminent aussi la règlementation thermique et notamment l’isolation de plus en plus exigeante et donc plus chère.

La remontée des taux de l’immobilier

Du côté des taux immobiliers, la hausse se confirme. En moyenne d’après la projection des courtiers, il faut compter d’ici les prochaines semaines 1.34% pour un prêt sur 15 ans, 1.44% sur 20 ans et 1.58% sur 25 ans. Même les bons profils ont du mal à emprunter en dessous de 1% désormais. Pour les revenus les plus modestes, les taux peuvent même grimper à 2% sur les durées de remboursement longues (20 à 25 ans). Difficile de concrétiser un projet immobilier dans ce contexte, d’autant que le taux de base augmente lui aussi et que le Haut conseil de stabilité financière a durci les conditions d’octroi des prêts immobiliers depuis janvier 2022 (taux d’endettement plafonné à 35% assurance de prêt compris, durée de remboursement limitée à 25 ans dans le neuf, apport immobilier de 20% au moins). 

Conséquence : pour une mensualité de 1000€ sur 25 ans, la capacité d’emprunt a déjà diminué de 9000€. Si la hausse des taux se poursuit, elle sera réduite de 20.000€ à l’automne. Conjugué à la hausse des prix du m2, ce budget ne permet plus d’acquérir 67 m2 comme c’était le cas en janvier 2022 mais 64.5 m2 aujourd’hui et 61.5 m2 à l’automne prochain si toutefois le prix du m2 stagne d’ici là.

Le nombre de dossiers refusés pour les ménages les plus modestes risque lui aussi d’augmenter.