Immobilier : les impacts de l’inflation

Alors que l’on assiste à une recrudescence de loyers impayés depuis le premier trimestre 2022, l’explication tiendrait aux conséquences de la crise sanitaire plutôt qu’aux tendances inflationnistes actuelles. Toutefois, l’inflation, sur le long terme, a de très nombreuses conséquences sur tous les secteurs de l’économie. L’inflation et l’augmentation des prix à la consommation, impactant directement le pouvoir d’achat des ménages et risquant de perdurer jusqu’en 2024 selon la Banque mondiale, risque également d’impacter les bailleurs. 

Des loyers indexés

Par principe, les loyers sont indexés sur l’indice de référence des loyers IRL et permet de réviser une fois par an les tarifs pour des logements vides ou meublés. Cette indice INSEE a fortement augmenté au premier trimestre 2022. La prochaine édition de l’IRL sera transmise en juillet et devrait continuer d’augmenter au regard de l’inflation généralisée. Selon l’indépendant, il faut compter ou estimer une augmentation de  12 à 17 euros pour des loyers compris entre 500 et 700 euros par mois.

Cette mécanique d’indexation ne concerne pas les baux meublés étudiants et le bail mobilité qui durent moins d’un an. Par ailleurs, les bailleurs qui louent dans des villes de plus de 50.000 habitants, dites zones tendues, sont soumis à des règles spécifiques. 

Dans tous les cas, la fixation du prix des loyers est très encadrée par le biais de la régulation IRL mais également des loyers plafonds. Les bailleurs peuvent toutefois majorer le loyer au-delà du loyer plafond par l’application d’un complément de loyer mais l’application d’une telle possibilité reste encadrée. De plus, une augmentation de loyer n’intervient pas n’importe quand. Les contrats, prévoyant quasiment toujours une clause de modification, encadrent le dispositif. A cet effet, la majoration ne peut intervenir qu’à date figurant au contrat, ou à défaut à l’anniversaire du bail et à raison d’une fois par an maximum. ​

Cette revalorisation du loyer reste toutefois facultative ; mais seul 10% des bailleurs ne la mettent pas en application. Par ailleurs, le bailleur doit également rester stratégique et concurrentiel en proposant un rapport qualité/prix intéressant. 

Afin d’éclairer les bailleurs sur leurs droits mais surtout leurs obligations, le ministère chargé du Logement a lancé une collection de guides pratiques.

Une taxe foncière à ne pas oublier 

Outre l’inflation généralisée et le souhait d’augmenter les loyers pour les bailleurs, cette revalorisation ne semble pas couvrir les augmentions de taxe foncière. Ces dernières sont axées sur l’indice des prix à la consommation. Or cet indice s’élevait à 3,4% en novembre dernière. Donc, indépendamment des taux d’imposition votés par les communes, les intercommunalités et les départements, la taxe foncière risque encore d’augmenter.

Dans tous les cas, ce sont bien les locataires et les propriétaires qui sont perdants de ces nouvelles augmentations. Mais les prix ne sont pas les uniquement contraintes pesant sur les bailleurs. Pour rappel, depuis le 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier ont obligation d’afficher sur leurs annonces de location le loyer maximum autorisé dans les communes soumises à l’encadrement des loyers. Cette exigence concernera également les particuliers d’ici la rentrée.