Qu’est-ce que le passage en commission

Se procurer un bien immobilier ou une habitation devient un projet de plus en plus difficile à réaliser à court terme à moins que vous héritiez d’un héritage familial. Les établissements bancaires ont souvent un regroupement de collaborateurs, nommé Commission de prêts immobiliers, dont le rôle est de recevoir et de trancher les demandes de prêts qui ne sont pas du ressort du chargé de prêts de la banque ou qui requièrent une intervention particulière.

Comment se passe une commission pour un prêt immobilier ? Question à laquelle Nous allons répondre au fur et à mesure de ce texte.

Que veut-on dire par une commission de prêt immobilier ?

Un comité de prêt est le conseil d’administration d’une banque ou d’un autre institut de crédit. Il se trouve souvent composé de cadres supérieurs ayant une certaine autonomie de gestion. Le comité des prêts est chargé d’analyser, d’approuver ou de décliner tout prêt que l’agent de prêt initial n’a pas le droit d’approuver. Habituellement, il s’agit de prêts de grande valeur ou à risque élevé. Le comité veille à ce que le crédit soit compatible avec la politique de financement standard de cette institution. Si tel est le cas, le comité peut approuver le financement et le décaissement du prêt par un compromis contraignant.

En plus de l’examen des prêts échus, un conseil des prêts est tenu d’examiner les projets de nouveaux prêts qui risquent d’être importants, difficiles ou à haut risque. Ces catégories de prêts dépassent souvent l’autorité de l’agent de crédit principal et requièrent l’approbation des responsables supérieurs, tels que le chef des risques (CRO) et le directeur financier (CFO).

Comment fonctionne une commission de prêt immobilier ?

Afin d’accorder un prêt immobilier à un particulier, les organismes financiers procèdent par un acheminement d’étapes, notamment :

• Pour évaluer la capacité de remboursement d’un emprunteur : le comité des prêts réalise une évaluation qui tient compte de facteurs, tels que les habitudes de remboursement, la réputation de l’emprunteur et la valeur de son patrimoine ;
• La commission de prêt effectue une analyse et ensuite approuve ou non le financement. Il peut aussi autoriser le prêt, mais avec des modalités entièrement différentes de celles envisagées par le demandeur, ce qui permettra d’atténuer les risques ;
• Les commissions de prêts immobiliers font appel à des agences d’évaluation du crédit. Ces dernières communiquent, actualisent et conservent les historiques de crédit des particuliers, dont les comités de prêt prennent en compte dans leur décision de consentir un crédit à un même débiteur ;
• Le comité de prêt décide aussi des mesures de remboursement à adopter pour les prêts en situation de retard. En fonction de la politique de cette institution de prêt, une fois qu’un emprunteur a manqué sa date d’échéance, le comité peut soit imposer directement des pénalités de retard, soit autoriser l’emprunteur à profiter d’un délai supplémentaire ;
• Pour que le compte soit en ordre, il faudra que le bénéficiaire procède aux paiements mensuels minimums exigés, y incluant les frais de retard. Les particuliers ou les entreprises qui accusent un retard de 30 jours dans le règlement de leur prêt trouveront généralement que le dossier de crédit est affecté par le compte en question ;
• Finalement, la commission prêt immobilier sera aussi responsable de la conformité de la banque avec toutes les réglementations. Cela peut comprendre non seulement les modalités de prêt, mais également les problématiques de faillite et de redressement judiciaire, et même la vérification du matériel de promotion destiné aux clients éventuels.

Calculez votre taux d’endettement avant de demander un prêt immobilier

Le taux d’endettement est un coefficient utilisé par les banques et autres établissements de crédit pour calculer la part de vos revenus avec laquelle vos dettes sont couvertes. Le calcul de ce coefficient est très utile, non seulement dans le cadre d’un prêt immobilier, mais également pour tout autre type de financement.

Il est à noter que lorsque vous souhaitez faire une demande de prêt immobilier, vous devez souvent respecter un taux d’endettement inférieur à 35 %, bien que parfois ce pourcentage soit fixé à 45 %. Par conséquent, cet aspect doit être pris en compte, car sinon la banque ne vous accordera guère le prêt. Comme vous l’aurez deviné, le salaire est considéré parmi les revenus pris en compte pour le calcul de son endettement.

Comment se calcule le taux d’endettement ?

Ce calcul est effectué au moyen d’une formule composée de la tranche du prêt immobilier, plus la tranche de vos prêts actuels. Le résultat de cette somme est divisé par les revenus perçus. Le calcul est généralement effectué sur une base mensuelle. Par exemple, si vos revenus s’élèvent à 1 200 € et que vous avez un prêt personnel avec une commission de 120 € par mois, en plus d’un autre prêt personnel avec une commission de 100 € par mois, votre taux d’endettement est de 18,3 %.

En reprenant l’exemple précédent, le taux d’endettement d’un prêt immobilier se calcule comme suit : si vous souhaitez acheter un logement à 100 000 €, et que votre versement mensuel est estimé à 350 € par mois, votre taux d’endettement est de 47,5 % (120 + 100 + 350, puis ce résultat est divisé par 1200, et à la fin le résultat est multiplié par 100).

Comme vous pouvez le voir, ce taux d’endettement dépasse le taux d’endettement que les banques demandent habituellement, qui se situe entre 35 et 45 %. Par conséquent, le taux d’endettement étant trop élevé, le prêt ne sera guère approuvé.

Financer un projet immobilier : le courtier en crédit, un allié sous-estimé

Passer en commission de prêt immobilier, c’est déjà une étape que beaucoup d’emprunteurs n’anticipent pas. Mais avant même d’en arriver là, la question du montage du dossier se pose et elle se pose tôt. Pour savoir comment financer un projet immobilier sereinement, de plus en plus d’acquéreurs font appel à un courtier en crédits, ce professionnel dont le métier consiste précisément à préparer un dossier solide avant qu’il n’atterrisse sur le bureau d’un comité.

Le courtier connaît les critères que les commissions de prêt immobilier scrutent en priorité, à savoir la stabilité des revenus, la cohérence du projet et un historique de crédit sans zone d’ombre. Son rôle ne s’arrête pas à la simple mise en relation avec une banque, car il anticipe les objections, structure les éléments du dossier et, souvent, identifie l’établissement le plus adapté au profil de l’emprunteur avant même que celui-ci ne formule une demande officielle. Le dossier arrive alors en commission dans les meilleures conditions possibles, ce qui réduit sensiblement le risque de refus ou de contre-proposition désavantageuse.

Courtier ou banque en direct : comment choisir ?

La question revient régulièrement, et elle mérite une réponse franche. Voici les cas de figure où le recours à un courtier en crédits prend tout son sens :

• Le profil atypique : travailleur indépendant, CDD, primo-accédant sans apport conséquent. Les dossiers qui sortent du cadre standard ont tout à gagner d’un intermédiaire qui sait les présenter sous leur meilleur jour.
• Le projet complexe : l’achat en VEFA, investissement locatif, financement avec travaux inclus. Ces montages requièrent une connaissance fine des critères d’analyse des comités de prêt.
• Le manque de temps : comparer soi-même les offres de plusieurs établissements demande des heures que tout le monde n’a pas. Un courtier fait ce travail à votre place, souvent avec un accès à des conditions négociées en amont.

Passer par un courtier en crédits ne signifie pas renoncer à comprendre son financement, bien au contraire. Un bon professionnel explique chaque étape, décrypte les clauses et accompagne jusqu’à la signature. Certains courtiers sont aussi en mesure de négocier les garanties annexes, comme l’assurance emprunteur, un poste de dépense que beaucoup d’acquéreurs négligent au moment de comparer les offres.

Pour explorer les différentes facettes du métier et savoir à qui faire appel selon votre situation, une visite sur une plateforme spécialisée dans la mise en relation avec des courtiers en crédits s’impose.