Transmettre son patrimoine de son vivant permet de profiter d’avantages fiscaux considérables, surtout depuis l’adoption de la loi de finances 2025. Les familles disposent désormais d’un dispositif temporaire leur permettant d’exonérer jusqu’à 300 000 euros par bénéficiaire, à condition d’affecter ces sommes à des projets immobiliers ou de rénovation énergétique. Une opportunité qui mérite attention dans un contexte où l’accès à la propriété reste difficile pour les jeunes générations.
Un nouveau dispositif exceptionnel jusqu’à fin 2026
La législation introduit une mesure temporaire valable entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Les familles peuvent transmettre des sommes d’argent en bénéficiant d’une exonération totale de droits de mutation, avec un double plafond : 100 000 euros maximum par donateur et 300 000 euros au total par personne qui reçoit. Cette disposition s’adresse aux descendants directs : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, ou à défaut de descendance, aux neveux et nièces.
Pour bénéficier de cette exonération, le bénéficiaire dispose d’un délai de six mois après réception des fonds pour les utiliser. Deux possibilités s’offrent à lui : acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement destiné à servir de résidence principale, ou financer des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale. Dans ce second cas, les travaux doivent être éligibles à MaPrimeRénov, même si le bénéficiaire ne peut pas prétendre à cette aide.
Le logement acquis ou rénové doit demeurer une résidence principale pendant au moins cinq ans. Cette exigence comporte toutefois des exceptions en cas de décès, d’invalidité ou de licenciement. Si le bien est mis en location, il doit l’être à titre de résidence principale pour un locataire extérieur au foyer fiscal du donataire. L’administration fiscale a clarifié plusieurs points : la construction personnelle, l’achat de terrain seul, le remboursement d’un prêt antérieur au 15 février 2025 ou les apports en société civile immobilière ne donnent pas droit à l’exonération.
Les abattements classiques restent cumulables
Cette nouvelle mesure s’ajoute aux dispositifs existants sans les remplacer. L’abattement de 100 000 euros entre parents et enfants, renouvelable tous les quinze ans, continue de s’appliquer. Les grands-parents conservent leur abattement de 31 865 euros par petit-enfant. Les oncles et tantes peuvent transmettre 7 967 euros à leurs neveux et nièces sans taxation.
Par ailleurs, le don familial de sommes d’argent, souvent appelé « don Sarkozy », permet toujours d’exonérer 31 865 euros supplémentaires. Ce dispositif s’applique lorsque le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur. La somme peut être transmise en une ou plusieurs fois sur une période de quinze ans. En cumulant ces différents mécanismes, un enfant peut recevoir de son père 100 000 euros au titre de l’abattement classique, 31 865 euros via le don familial de sommes d’argent, et 100 000 euros supplémentaires grâce à la nouvelle exonération immobilière, soit 231 865 euros d’un seul parent sans droits de mutation.
L’exemple devient encore plus avantageux avec les deux parents et les grands-parents. Un descendant peut théoriquement cumuler les dons de plusieurs donateurs jusqu’à atteindre le plafond de 300 000 euros pour la nouvelle exonération, tout en profitant des abattements traditionnels de chacun. Les stratégies de transmission deviennent ainsi plus flexibles, permettant d’accompagner financièrement les plus jeunes au moment où ils en ont besoin.
Déclaration obligatoire en ligne dès janvier 2026
Le paysage déclaratif connaît également une transformation majeure. À partir du 1er janvier 2026, la déclaration des dons manuels et des sommes d’argent devient obligatoirement dématérialisée. Le formulaire papier Cerfa 2735, longtemps utilisé, disparaît pour la plupart des situations. Les bénéficiaires devront passer par leur espace personnel sur impots.gouv.fr, rubrique « Déclarer un don ou une cession de droits sociaux ».
Cette évolution vise à simplifier les démarches et à automatiser le calcul des droits éventuels. Le paiement des sommes dues s’effectuera directement en ligne par télépaiement. Quelques exceptions subsistent : les personnes dont la résidence principale n’est pas équipée d’une connexion internet ou celles rencontrant des difficultés manifestes avec les outils numériques pourront continuer à utiliser le format papier. Certains types de dons spécifiques, comme ceux consentis à un descendant en représentation d’un parent prédécédé ou au profit d’un mineur dont le représentant n’est pas le donateur, échappent également à l’obligation de télédéclaration.
La déclaration reste obligatoire même lorsque les droits à payer sont nuls grâce aux abattements et exonérations. Cette formalité permet de faire courir le délai de quinze ans au terme duquel les avantages fiscaux se reconstituent. Un don déclaré rapidement ouvre donc la possibilité de renouveler l’opération plus tôt. Pour les dons familiaux de sommes d’argent bénéficiant de l’exonération de 31 865 euros, la déclaration doit intervenir dans le mois suivant le versement, sous peine de perdre le bénéfice de cet avantage.
Ces réformes s’inscrivent dans une volonté de soutenir l’immobilier neuf et la rénovation énergétique tout en facilitant les transmissions intergénérationnelles. Dans un contexte économique où les prix immobiliers restent élevés et où les conditions d’emprunt se durcissent, les aides familiales deviennent un levier structurant pour permettre l’accession à la propriété. Les pouvoirs publics encouragent ainsi la solidarité familiale tout en orientant l’épargne vers des secteurs jugés prioritaires pour l’économie nationale et les objectifs climatiques.
