La rénovation énergétique des immeubles anciens reste un véritable casse-tête pour de nombreux propriétaires, en particulier dans les petites copropriétés. Face aux façades protégées et aux coûts prohibitifs, l’État tente de lever ces obstacles avec un nouveau dispositif : MaPrimeRénov’ Petites copro.
Dans le centre de Reims, une copropriété de 215 logements vient d’achever un vaste chantier de rénovation énergétique. Après l’isolation des murs, des toits et des fenêtres, puis le remplacement de la chaudière collective, la performance énergétique a bondi de 38%. « Les économies d’énergie sont déjà visibles sur les factures », explique la présidente du conseil syndical. Les charges de chauffage ont diminué de 45% dès la première année, une incitation majeure à la rénovation en Champagne Ardenne, dont le climat parfois rude fait rapidement exploser les factures »
Les aides de l’État et des collectivités locales couvrent généralement 30 à 40% des travaux. Toutefois, le véritable enjeu concerne les centres anciens, où les copropriétés sont plus petites. À Bordeaux, un immeuble de 6 logements construit en 1880 a débuté des travaux en 2023 pour isoler son toit, installer de nouvelles fenêtres et moderniser son système de chauffage. Coût total : 52 000 euros par logement, soit plus du double des rénovations dans les immeubles modernes.
MaPrimeRénov’ s’adapte aux contraintes du patrimoine
Pour débloquer cette situation, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) lance MaPrimeRénov‘ Petites copro. Plus d’une centaine de communes ont déjà manifesté leur intérêt pour cette aide expérimentale de trois ans. Les petites copropriétés de 20 logements maximum peuvent désormais obtenir des subventions dès 15% de gain énergétique, contre 35% auparavant. Le seuil de lots d’habitation a également été abaissé de 75 à 65%, pour tenir compte des locaux commerciaux en rez-de-chaussée.
Ces nouvelles mesures arrivent à point nommé pour les bâtiments historiques, souvent soumis à des contraintes patrimoniales qui interdisent l’isolation thermique par l’extérieur. « Les solutions techniques existent, mais elles doivent s’adapter au bâti ancien », souligne Philippe Marchand, architecte spécialisé en rénovation énergétique. À Toulouse, où plus de la moitié des logements datent d’avant 1945, le coût des rénovations peut atteindre 70 000 à 90 000 euros par appartement.
La situation reste préoccupante pour l’avenir du parc immobilier ancien. Le projet de budget 2025 prévoit une réduction des subventions de MaPrimeRénov’ à 2,3 milliards d’euros, contre 4 milliards en 2024. Cette baisse risque d’accentuer les difficultés des copropriétaires modestes, qui pourraient être contraints de vendre leur bien. Les villes historiques françaises, dont le charme repose sur leur patrimoine architectural, font face à un défi majeur : concilier la préservation de leur identité avec les impératifs de la transition énergétique.
Au-delà des aspects financiers, la rénovation énergétique des bâtiments anciens soulève des questions techniques complexes. Les matériaux traditionnels comme la pierre, la brique ou le pisé nécessitent des solutions spécifiques pour éviter les pathologies liées à l’humidité. Des études récentes menées par le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB) montrent que l’utilisation de matériaux biosourcés, comme la laine de bois ou le chanvre, offre des résultats prometteurs. Ces solutions, plus respectueuses du bâti ancien, permettent d’atteindre des performances énergétiques satisfaisantes tout en préservant la respiration naturelle des murs, essentielle à la pérennité de ces édifices patrimoniaux.