Les signaux se multiplient depuis le début de l’année : le marché immobilier français sort progressivement de sa période d’hibernation avec des taux de crédit qui se stabilisent autour de 3,07 % en juin 2025. Cette accalmie intervient après une hausse spectaculaire des taux qui étaient passés de 1,06 % à 4,24 % en 23 mois avant de redescendre. Pour les candidats à l’acquisition, cette évolution marque un tournant majeur dans leurs projets immobiliers.
L’amélioration des conditions d’emprunt se traduit concrètement par un rebond de 11 % du nombre de ventes de logements anciens attendu en 2025, avec un total de 940 000 transactions. Cette dynamique s’accompagne d’une modification des comportements : 86 % des ventes font désormais l’objet d’une négociation contre 61 % en 2022, permettant aux acquéreurs de retrouver une marge de manœuvre.
Le phénomène touche l’ensemble du territoire, même si les rythmes diffèrent selon les régions. Les marchés les plus chers sont par ailleurs les plus longs à redémarrer, avec un volume d’acheteurs qui progresse de seulement 7,7 % en Île-de-France alors qu’il augmente de 17,3 % en Bretagne.
Une correction des prix qui profite aux acheteurs
Les acquéreurs sont conscients qu’ils ont profité d’une baisse des prix de 7 % à 8 % ces deux dernières années. Cette correction, qui a débuté fin 2022, se poursuit mais à un rythme moins soutenu. En France métropolitaine, sur un an, les prix baissent désormais à un rythme moins soutenu à -2,1 % au 4e trimestre 2024.
La situation varie néanmoins d’une zone à l’autre. Certaines métropoles connaissent des hausses significatives, de part leur attractivité comme Marseille (+4%) et Toulouse (+5%), tandis que des villes moyennes comme Perpignan enregistrent une très nette progression (+11%). Cette hétérogénéité reflète les dynamiques locales et l’appétit des investisseurs pour certains territoires.
Les prévisions pour 2025 indiquent une stabilisation ou une légère reprise des prix après une phase de baisse en 2023 et 2024. Cette perspective rassure les vendeurs qui commencent à réajuster leurs ambitions tarifaires, tout en maintenant un contexte favorable pour les acheteurs.
L’énergie au cœur des enjeux immobiliers
L’approche de 2028 cristallise les tensions autour de la performance énergétique des logements. Les logements notés F au diagnostic de performance énergétique ne pourront plus être loués en janvier 2028, ce qui place la rénovation énergétique au centre des préoccupations des propriétaires.
Le dispositif MaPrimeRénov’ subit cependant des turbulences. La plateforme pour déposer un dossier MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur est fermée depuis le 23 juin 2025, avec une date de réouverture prévue pour le 30 septembre 2025. Cette suspension s’explique par des suspicions de fraude sur plusieurs milliers de dossiers, avec environ 5 000 dossiers frauduleux détectés pour les rénovations d’ampleur.
La réouverture s’accompagnera de restrictions significatives. Le nombre de nouveaux dossiers acceptés sera limité à 13 000 jusqu’à la fin de l’année 2025, et seuls les ménages très modestes pourront déposer un dossier dans un premier temps. Les plafonds d’aide subissent également une révision à la baisse, passant à 30 000 € pour les sauts de 2 classes énergétiques contre 40 000 € précédemment.
Cette situation place les propriétaires face à un dilemme : engager rapidement des travaux avec les dispositifs actuels ou attendre une éventuelle amélioration des conditions d’aide. L’État a amorcé une réforme en profondeur de MaPrimeRénov’, avec une logique renforcée en 2025 : favoriser les rénovations performantes plutôt que les gestes isolés.
L’immobilier français navigue donc entre signaux encourageants et défis persistants. Si les conditions de financement redeviennent attractives et que les prix se stabilisent, l’enjeu énergétique impose une nouvelle donne pour l’ensemble des acteurs du marché. Cette transformation pourrait redéfinir durablement les critères de valorisation des biens immobiliers.
Benoît Bernanque, auteur spécialisé en finances personnelles et économie.
Après des études d’économie à l’Université de Grenoble, j’ai orienté ma carrière vers le web au début des années 2010 et me suis rapidement orienté vers la création de contenu sur des sujets liés à l’argent, l’investissement et les stratégies financières et, au fil des années, j’ai travaillé pour plusieurs publications françaises dans le domaine. Mon objectif ? Rendre l’économie accessible et aider chacun à mieux comprendre et gérer ses finances.