Taux de crédit immobilier en hausse : ce que 0,20 point change sur votre mensualité

Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations est passé de 3,21 % en mai à 3,27 % en juin 2026, selon la Banque de France. Une variation de quelques centièmes paraît faible, mais son effet s’accumule pendant toute la durée du prêt.

Pour mesurer cet effet sans le dramatiser, comparons deux taux hypothétiques séparés de 0,20 point. Sur un prêt de 200 000 euros remboursé en vingt ans, passer de 3,20 % à 3,40 % augmente la mensualité hors assurance de 20,34 euros et le total des intérêts de 4 882,31 euros.

Ce calcul n’annonce pas le taux que proposera une banque. Il montre seulement la sensibilité d’un prêt amortissable à une variation du taux nominal, toutes les autres hypothèses restant identiques.

Hypothèses

Le premier scénario porte sur un capital de 200 000 euros. Les hypothèses communes sont les suivantes :

• durée : 20 ans, soit 240 mensualités ;
• mensualités constantes ;
• premier taux nominal annuel fixe : 3,20 % ;
• second taux nominal annuel fixe : 3,40 % ;
• assurance emprunteur exclue ;
• frais de dossier, de courtage et de garantie exclus ;
• aucun différé, remboursement anticipé ou prêt complémentaire ;
• calculs effectués avec les valeurs exactes, puis montants affichés arrondis au centime.

L’écart étudié est de 0,20 point de pourcentage, soit 20 points de base. Il ne faut pas le confondre avec une hausse de 20 %. Passer de 3,20 % à 3,40 % représente bien une augmentation de 0,20 point du taux.

Le taux moyen de 3,27 % publié pour juin 2026 sert à situer le sujet. Il s’agit d’une moyenne des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations, hors frais et assurance. Une offre individuelle peut être inférieure ou supérieure selon la durée, le dossier, le projet et la politique de la banque.

Méthode de calcul

Pour un prêt amortissable à taux fixe et à mensualités constantes, la mensualité hors assurance se calcule avec la formule :

M = C × i / [1 – (1 + i)⁻ⁿ]

Dans cette formule :

• M est la mensualité hors assurance ;
• C est le capital emprunté ;
• i est le taux mensuel, soit le taux nominal annuel divisé par 12 ;
• n est le nombre total de mensualités.

Pour 3,20 %, le taux mensuel est 0,032 / 12. Pour 3,40 %, il devient 0,034 / 12. Le nombre de mensualités reste fixé à 240 dans les deux cas.

Le total théorique des intérêts est ensuite obtenu ainsi :

Intérêts totaux = mensualité exacte × nombre de mensualités – capital emprunté

Les mensualités ne sont arrondies qu’après le calcul. Une banque peut ajuster la dernière échéance pour tenir compte de ses propres règles d’arrondi.

Exemple chiffré

À 3,20 %, le prêt de 200 000 euros donne une mensualité hors assurance de 1 129,33 euros. Les 240 échéances représentent théoriquement 271 038,16 euros, dont 71 038,16 euros d’intérêts.

À 3,40 %, la mensualité atteint 1 149,67 euros. Les remboursements cumulés représentent 275 920,47 euros, dont 75 920,47 euros d’intérêts.

La hausse hypothétique de 0,20 point produit donc deux écarts :

• 20,34 euros de plus par mois ;
• 4 882,31 euros d’intérêts supplémentaires sur vingt ans.

Le surcoût mensuel peut sembler limité isolément. Sa répétition pendant 240 mois explique l’écart beaucoup plus visible sur le total des intérêts.

L’échéancier permet aussi de voir ce qui se passe dès la première mensualité. À 3,20 %, les intérêts du premier mois s’élèvent à 533,33 euros ; environ 595,99 euros remboursent le capital. À 3,40 %, les intérêts du premier mois atteignent 566,67 euros ; environ 583 euros remboursent le capital. Avec le taux le plus élevé, une part plus importante de la mensualité sert donc d’abord à payer les intérêts.

Une seconde vérification a été réalisée en reconstituant les 240 échéances une par une. Chaque mois, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, puis la part de capital est déduite de la mensualité exacte. Cette méthode retrouve les mêmes montants d’intérêts et ramène le solde final à zéro avant arrondi d’affichage.

L’effet augmente avec la durée et le capital

La même variation de taux pèse davantage quand le montant ou la durée augmente. Pour un prêt de 250 000 euros sur 25 ans :

• à 3,20 %, la mensualité hors assurance est de 1 211,70 euros ;
• à 3,40 %, elle atteint 1 238,19 euros ;
• l’écart mensuel est de 26,49 euros ;
• le supplément d’intérêts sur 25 ans est de 7 948,12 euros.

Allonger la durée réduit généralement la mensualité à taux et capital identiques, mais laisse aussi les intérêts courir plus longtemps. Une faible variation de taux se cumule alors sur davantage d’échéances.

Et si la mensualité ne peut pas augmenter ?

Un ménage peut avoir une limite mensuelle stricte. Dans le premier scénario, supposons que le budget maximal reste fixé à 1 129,33 euros sur vingt ans, soit la mensualité correspondant à 200 000 euros à 3,20 %.

Avec un taux de 3,40 % et la même durée, cette mensualité ne finance plus que 196 461,07 euros. La capacité théorique diminue donc de 3 538,93 euros, soit environ 1,77 %.

Cette baisse est mécanique, mais elle ne résume pas la décision de la banque. L’assurance, les autres crédits, les revenus retenus, le reste à vivre et l’analyse du risque entrent également en jeu. Un taux d’effort inférieur à la limite habituelle ne garantit d’ailleurs pas l’accord du prêteur, comme l’explique notre guide sur le taux d’effort et la décision de la banque.

Ce qu’il faut comparer dans une offre réelle

Le taux nominal sert à calculer les intérêts, mais il ne suffit pas pour comparer deux offres. Le TAEG intègre le coût total du crédit, notamment les intérêts, l’assurance obligatoire et les frais nécessaires à l’obtention du prêt.

Deux banques peuvent donc afficher le même taux nominal et aboutir à des coûts différents. Pour comparer correctement, il faut examiner au minimum :

• le capital effectivement emprunté ;
• la durée et le nombre d’échéances ;
• le taux nominal ;
• le TAEG ;
• le coût total de l’assurance ;
• les frais de dossier, de courtage et de garantie ;
• les conditions de modulation ou de remboursement anticipé ;
• l’échéancier, qui répartit chaque mensualité entre capital et intérêts.

Limites

Les scénarios présentés isolent volontairement l’effet du taux nominal. Ils ne calculent ni le TAEG ni le coût complet d’une opération immobilière. L’assurance et les frais peuvent modifier la mensualité réelle et l’écart entre deux offres.

La comparaison suppose également un taux fixe, des échéances mensuelles constantes et l’absence de remboursement anticipé. Un prêt à taux variable, modulable ou assorti d’un différé nécessite une simulation adaptée à ses conditions contractuelles.

Enfin, le taux moyen observé sur le marché n’est pas un barème applicable à tous. Cette simulation ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil personnalisé. Son utilité est plus simple : lorsque le taux change, conserver exactement le même capital et la même durée permet de mesurer proprement l’effet sur la mensualité et sur les intérêts.