L’acquisition d’un logement représente souvent l’investissement le plus important d’une vie. Cette décision engage sur plusieurs décennies et mobilise des sommes considérables. Une préparation minutieuse s’impose donc pour éviter les erreurs coûteuses et garantir un achat réussi. Voici les sept étapes incontournables à franchir avant de signer chez le notaire.
Évaluer sa capacité d’emprunt
Avant toute recherche active, vous devez déterminer votre capacité d’emprunt réelle. Les banques appliquent généralement une règle simple : vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets. Ce taux d’endettement inclut l’ensemble de vos charges financières existantes, comme les crédits à la consommation ou les pensions alimentaires.
Pour visualiser clairement votre engagement financier sur la durée, consultez un tableau d’amortissement. Cet outil détaille mois par mois la répartition entre le capital remboursé et les intérêts versés. Il permet également d’anticiper le coût total du crédit. Des plateformes comme Pretto proposent des simulateurs accessibles pour effectuer ces calculs en quelques clics. Cette étape préalable évite de perdre du temps sur des biens hors budget et renforce votre crédibilité auprès des vendeurs.
Constituer son apport personnel
Les établissements bancaires exigent généralement un apport personnel d’au moins 10% du prix d’achat, bien que 20% soit souvent recommandé pour obtenir les meilleures conditions. Cet apport couvre habituellement les frais de notaire, qui représentent environ 7 à 8% du prix dans l’ancien et 2 à 3% dans le neuf.
Plusieurs sources permettent de constituer cette somme : l’épargne accumulée sur un Livret A ou une assurance-vie, les donations familiales, ou encore les prêts aidés comme le Prêt à Taux Zéro pour les primo-accédants. Un apport conséquent améliore votre dossier de financement et peut faire baisser le taux d’intérêt proposé. Certaines banques acceptent des apports plus faibles, mais les conditions seront moins avantageuses. Prévoyez également une épargne de sécurité pour les dépenses imprévues après l’acquisition.
Définir ses critères de recherche
La définition précise de vos besoins évite les recherches dispersées et les déceptions. Listez vos critères essentiels : localisation géographique, proximité des transports, commerces et écoles, surface habitable minimale, nombre de pièces, présence d’un extérieur. Pensez à l’évolution de votre situation familiale sur les cinq à dix prochaines années.
La localisation influence directement la valeur du bien et votre qualité de vie quotidienne. Un quartier bien desservi par les transports en commun conserve généralement mieux sa valeur. Renseignez-vous sur les projets d’urbanisme prévus dans le secteur : une future ligne de métro ou un centre commercial peuvent transformer l’attractivité d’un quartier. Hiérarchisez vos critères entre indispensables et souhaits secondaires pour faciliter les compromis lors des visites.
Visiter plusieurs biens et comparer
Ne vous précipitez pas sur le premier appartement ou la première maison qui vous plaît. Les professionnels recommandent de visiter au minimum cinq à dix biens avant de prendre une décision. Cette phase de comparaison affine votre jugement et vous aide à évaluer le juste prix du marché local.
Pendant les visites, examinez attentivement l’état général du bien, l’isolation phonique et thermique, l’exposition, l’agencement des pièces. Vérifiez les équipements : chaudière, fenêtres, installation électrique. N’hésitez pas à revenir une seconde fois, à un autre moment de la journée, pour apprécier la luminosité et l’ambiance du quartier. Prenez des photos et des notes détaillées pour faciliter la comparaison. Vous pourrez ainsi négocier en connaissance de cause.
Faire réaliser des diagnostics techniques
Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques obligatoires, mais rien ne vous empêche de faire réaliser des expertises complémentaires avant de vous engager. Les diagnostics obligatoires incluent le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques naturels et technologiques, le diagnostic amiante pour les biens construits avant 1997, et le constat de risque d’exposition au plomb pour ceux datant d’avant 1949.
Pour un bien ancien, faire intervenir un expert en bâtiment peut révéler des vices cachés non détectés lors des visites : problèmes de structure, humidité chronique, installations électriques défaillantes. Ces découvertes constituent des arguments solides pour négocier une baisse de prix ou obtenir des travaux avant la vente. Le coût d’une expertise, généralement entre 500 et 1500 euros, reste dérisoire comparé aux mauvaises surprises qui pourraient survenir après l’achat.
Simuler son prêt immobilier
Une fois le bien identifié, lancez des simulations de prêt immobilier détaillées. Ces outils en ligne vous permettent d’ajuster la durée d’emprunt, le montant emprunté et de visualiser l’impact sur vos mensualités. Une durée plus longue réduit les mensualités mais augmente le coût total du crédit.
Consultez plusieurs établissements bancaires ou passez par un courtier qui négociera pour vous. Les taux d’intérêt varient selon les banques et votre profil d’emprunteur. Au-delà du taux nominal, comparez le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui intègre l’ensemble des frais : assurance emprunteur, frais de dossier, garanties. L’assurance emprunteur représente souvent une part significative du coût total, et vous pouvez depuis 2022 la changer chaque année pour réaliser des économies substantielles. Obtenez plusieurs accords de principe avant de faire votre offre d’achat.
Benoît Bernanque, auteur spécialisé en finances personnelles et économie.
Après des études d’économie à l’Université de Grenoble, j’ai orienté ma carrière vers le web au début des années 2010 et me suis rapidement orienté vers la création de contenu sur des sujets liés à l’argent, l’investissement et les stratégies financières et, au fil des années, j’ai travaillé pour plusieurs publications françaises dans le domaine. Mon objectif ? Rendre l’économie accessible et aider chacun à mieux comprendre et gérer ses finances.